Aluguel atrasado: posso ser despejado na pandemia?

Se você perdeu o emprego, ou teve suas condições financeiras drasticamente reduzidas devido à pandemia, e está com dificuldades em manter o pagamento do aluguel em dia, deve ter se perguntado o que fazer diante dessa situação e se pode ser despejado.

Infelizmente, já estamos suportando essa crise global há mais de um ano sem as melhores perspectivas para o futuro. Diante disso, muito tem se indagado como ficariam as locações (residenciais e comerciais) com o fechamento do comércio, paralisação das atividades e demissão em massa. O locador é obrigado a reduzir o aluguel? Posso deixar de pagar? Terei que pagar alguma multa? Posso ser despejado no meio da pandemia?

Vejamos algumas orientações:

Analise o contrato

Inicialmente, é importante analisar o contrato de locação que foi assinado, pois o que estiver previsto em suas cláusulas irá reger a relação entra locador e locatário até o final dessa locação. É claro que não é dado uma liberdade absoluta e irrestrita aos sujeitos para que pactuem entre si ignorando a Lei de Locações (nº 8245/91) e os preceitos legais e constitucionais.

A titulo de exemplo: um contrato de locação que preveja mais de uma garantia, exigindo do locatário a apresentação de um fiador e o pagamento de caução para a celebração do contrato, quando a Lei de Locações limita a apenas uma garantia locatícia.

Leia o contrato com atenção, cláusula por cláusula, e veja se existe previsão de multa por rescisão, multa por descumprimento das cláusulas, qual o prazo de duração do contrato, se há possibilidade de sublocação, etc. Ou seja, quais são as "regras" que irão nortear e limitar seus próximos passos.

Antes de mais nada, negocie

Para não ficar em débito e evitar ameaças de despejo, é interessante procurar o locador e tentar uma renegociação do contrato. Muitos Tribunais de Justiça têm concedido uma redução na mensalidade dos aluguéis, em percentuais que variam de acordo com cada caso. Um dos principais argumentos utilizados é o de que os locatários estariam suportando uma onerosidade excessiva por um fato imprevisível (Covid-19). Ou seja, redução da capacidade financeira gerando um situação bastante diferente daquela quando foi assinado o contrato devido à um fato que não seria possível prever.

Esses argumentos podem ser levados para a mesa de negociação a fim de se chegar a uma solução justa para ambas as partes.

A mediação pode ser um caminho mais barato, muito mais rápido e interessante para a resolução do conflito, já que a solução será construída pelas partes, ao invés de ser por um terceiro estranho à relação (juíz) e que pouco conhecerá a realidade das partes.

Analise sua verdadeira situação econômica

E já que estamos falando sobre a realidade das partes, é importante frisar que não é toda e qualquer redução da capacidade econômica que pode ser usada como argumento para renegociação do contrato de locação. É importante analisar se a pandemia influenciou diretamente na sua renda, em que profundidade e se isso dificulta ou te impede de arcar com o pagamento dos aluguéis. Existem setores que registraram crescimento na pandemia ao passo que outros registraram demissões em massa: a pandemia afetou a população em níveis diferentes.

Uma vez apurado que sua renda mensal foi efetivamente afetada, feita a análise do seu contrato de locação, tentada a renegociação, mas, ainda assim, não sendo possível chegar a um acordo, caso as mensalidades não sejam pagas, é possível que o locador ingresse judicialmente com um pedido de despejo e cobrança dos aluguéis atrasados. Entretanto, isso não significa que você terá que desocupar imediatamente.

O STF trouxe uma luz no fim do túnel

Recentemente (03.06.2021), o ministro do STF, Luís Roberto Barroso, suspendeu por seis meses as medidas de desocupação que resultem em despejos. Nesse sentido, os locatários que estejam em condição de vulnerabilidade não sofreriam o despejo de maneira liminar (ou seja, no início do processo e antes de apresentada a defesa), que geralmente se dá dentro de 15 dias.

Essa condição de vulnerabilidade deverá ser discutida e comprovada nos autos do processo, e vai variar de acordo com cada caso concreto.

Muita atenção nesse ponto: não estamos afirmando que o despejo ficou proibido, o que se tem é a suspensão do despejo de forma liminar. Caso fique demonstrado durante o processo que o locatário não se encontra em condição vulnerável, o despejo poderá ocorrer.

Existem alguns projetos de lei tramitando, mas até o exato momento nenhum deles foi sancionado. Não havendo, portanto, nenhum comando legislativo que discipline de maneira específica a problemática dos contratos de locação na pandemia. Restando, assim, às partes procurarem renegociar através de mútuo acordo ou recorrer ao judiciário para resolver a questão. Por fim, é de grande importância que se procure um advogado especialista em Direito Imobiliário para dar a solução mais segura e efetiva que o caso merece.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível no e-mail: alexiateixeira.adv@gmail.com ou por meio do perfil do Instagram: @alexiateixeira.adv

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